一般傳統觀念裡,都認為「有土斯有財」,要買地置產才算是擁有財富的象徵,現在這個觀念已逐漸被翻轉,如今有很多建商打出比市價低的房價為口號,來吸引小資族與投資客們的注意,他們之所以能提出如此競爭性的價格,原因就在於他們不是在賣你所有權,而是賣你使用權與地上權這種產品。


地上權:一種只租不賣的新興概念

《民法》物權篇第三章提到「地上權」。所謂「地上權」是指:在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。比如說,A為了能在B的土地上蓋房子,與B協議,以設定地上權的方式租用B的土地,並且辦理設定地上權登記,那麼A就成為該土地的地上權人。

原則上,地上權是有期限的,非永久使用,取得地上權並不代表取得土地的所有權,期限內,你可以在上面蓋建築,你有建物的所有權,當時間一到,就要將地上建物拆掉,歸還土地。

全台第一個交屋地上權的建案就是「寶成建設河畔皇家」,就是由筆者所執行的建案。民國86年,寶成建設推出的「河畔皇家」,當時地點在撫遠街,是第一個土地是地上權,建物是所有權的個案,簽約期限為50年,所以可以使用到民國136年。一旦到了期限,按原則,建商應該要主動拆除地上建物,將土地歸還政府,不過實際上50年後結果會如何也還未定案,到時候雙方會再進行協商,可能將土地期限展延或是拆屋還地。

使用權:長期使用,到期即搬走的概念

「台北京站」則是採用使用權的方式,日勝生建設向政府取得「台北車站特定專用區──交九用地BOT開發案」50年的使用權,使用期限至民國143年1月25日止,也就是說,買家買到的是房子的使用權,並非房子的所有權,且有使用年限,到期後就必須搬走。不過由於只買到房子的使用權,因此價格當然比市價來得低,適合短期承租、經商等用途的投資客或商家。

以這個案例來說,土地所有權是政府的,政府只是將土地的地上權賣給日勝生來使用,雙方明訂合約,建物使用期限一到,便要移轉給政府,因為不是賣所有權,所以「京站」買賣不用申報實價登錄的房價。

前幾年,政府常標售土地,造成房價上漲,民怨政府是房價上漲的幫兇,故近幾年來,政府改以釋出「地上權」的方式,一來可以區隔市場,二來則可以避免成為「敗家子」變賣國有土地。但由於「地租」的負擔過高,民眾對於購買地上權的房子意願並不大。

 

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